Não é novidade que o investimento no mercado imobiliário é uma das opções mais seguras e procuradas no mundo. A segurança oferecida no investimento imobiliário vem pelo fato de que o dinheiro investido fica ao alcance do investidor uma vez que o “gasto” se personifica no imóvel adquirido.
Como qualquer investimento, para dar lucro é preciso que o preço de compra seja inferior ao preço da venda, ou que o valor embolsado pelo investidor seja o menor possível para que o lucro gerado pelo bem venha da maneira mais rápida possível.
Uma das opções mais procuradas pelos investidores imobiliários é a aquisição em Hasta Pública, ou seja, em leilão, seja judicial ou extrajudicial.
Entretanto há alguns pontos que devem ser levados em conta do investidor no momento da aquisição que devem ser levados em consideração antes da aquisição, o que deve influenciar até mesmo no preço que deverá ser ofertado no lance, quais sejam, quais os custos iniciais que o imóvel vai trazer, sejam de reformas e manutenção até os débitos porpter ren do imóvel.
São débitos propter ren todos aqueles que acompanham o imóvel no caso da venda, isto é, os débitos de impostos e condomínio.
As dúvidas que pairam na cabeça do investidor são:
- O imóvel arrematado vem livre de débitos de IPTU?
- O imóvel arrematado vem livra de débitos de Condomínio?
A seguir vamos sanar essas dúvidas.
Débitos fiscais IPTU
Conforme prevê o Parágrafo Único do art. 130 do CTN, os bens arrematados em hasta pública vem livre e de débitos tributários uma vez que os mesmos iram sub-rogar no preço da arrematação. Entretanto alguns cuidados devem ser levados em consideração.
Primeiramente, o edital do leilão faz lei, de forma que deve vir expresso no edital que o mesmo irá ocorrer nos termos do Parágrafo Único do art. 130 do CTN.
Entende a jurisprudência que ausente a informação no edital, o imóvel será vendido acompanhado da dívida.
Outra providência importante é verificar se consta no edital a informação do débito de IPTU como sendo devido pelo arrematante.
O STJ firmou o entendimento de que se houver expresso no edital que o arrematante irá assumir os débitos fiscais, o mesmo não poderá se valer do disposto no Parágrafo único do art. 130 do CTN, devendo sim arcar com o pagamento dos tributos pertencentes ao imóvel. (AgInt no AREsp 942940 RJ 2016/0168848-2).
Com relação aos débitos condominiais?
Sempre foi tema de discussão se, igualmente previsto no caso de tributos, os débitos condominiais, que também possuem natureza porpter ren seriam sub-rogados no valor da arrematação.
Os Tribunais superiores firmaram o entendimento que não seria de responsabilidade do arrematante o pagamento das dívidas de condomínio.
Neste mesmo sentido se deu o julgamento do REsp 54.025/RJ, 3ª Turma do STJ, de relatoria da Min. Nancy Andrighi, que afirmou que “a responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais e tributários existentes sobre imóvel arrematado, mas que não foram mencionados no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante”.
Com a edição do novo CPC, em seu art. 908, §1º, veio a previsão de que os débitos condominiais também deveram ser sub-rogados no preço da arrematação, de forma que o arrematante não tem a obrigação de arcar com o pagamento dos valores devidos ao condomínio.
Importante destacar que tal prática enfim regulamentada pelo novo Código de Ritos já vinha sendo praticada anteriormente vez que vinham constando nos editais, expressamente, que o bem seria adquirido livre de débitos condominiais.
Ao espelho do que se aplica para os tributos, o edital deve prever que o leilão ocorrerá na forma do art. 908, §1 do CPC a fim de trazer validade ao dispositivo.
É de salutar importância ao investidor de leilões imobiliários ter um suporte jurídico para análise prévia dos editais de leilão, consultas processuais que se tornem necessárias, bem como elaboração de Ações e recursos a fim de resguardar seus direitos e evitar a onerosidade do negócio.
A KAC ADVOCACIA se coloca à disposição para efetuar serviços de consultorias em leilões, bem como dirimir quaisquer dúvidas.
Annie Alves Figueredo OAB/RJ 174.102 OAB/RN 20.156-A
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